Buergergeld und Mieteinnahmen 2026: Was wird angerechnet, was bleibt dir?

Kurzantwort

Wenn du Buergergeld beziehst und eine Wohnung vermietest, werden deine Mieteinnahmen als Einkommen auf das Buergergeld angerechnet – aber nicht in voller Hoehe. Zieht man zunaechst die Werbungskosten ab (Schuldzinsen, Abschreibung, Erhaltungsaufwand, Hausverwaltung), bleibt ein Nettoeinkommen uebrig. Von diesem wiederum wird ein Grundfreibetrag (aktuell 100 Euro monatlich) abgezogen, ehe der Rest auf die Regelleistung angerechnet wird. Der Beitrag erklaert Schritt fuer Schritt, wie das Jobcenter rechnet.

Hinweis (Rechtsdienstleistungsgesetz): Dieser Beitrag informiert. Er ist keine Rechtsberatung. Bei einer konkreten Berechnung im Bescheid: Beratungsstelle oder Steuerberatung aufsuchen.

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Was sind Mieteinnahmen im Buergergeld-Recht?

Mieteinnahmen sind Einkommen aus Vermietung und Verpachtung im Sinne des Einkommensteuergesetzes (Paragraphe 8, 21 EStG). Sie sind als Einnahmen minus Ausgaben (= Werbungskosten) zu erfassen. Die Anrechnung auf das Buergergeld folgt den Paragrahen 11, 11a, 11b SGB II.

Wichtig: Entscheidend ist die wirtschaftliche Verfuegbarkeit – also der Betrag, den du im jeweiligen Bewilligungszeitraum tatsaechlich erhaeltst. Wenn die Miete einmal im Quartal ueberwiesen wird, verteilt das Jobcenter den Betrag auf den Bewilligungszeitraum (Paragraph 11 Abs. 2 SGB II: monatliche Verteilung).

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Wie rechnet das Jobcenter die Mieteinnahmen an?

Schritt 1: Brutto-Mieteinnahmen

Erfasst werden die kalt- und/oder warm-Mieten, die deine Mieterinnen zahlen. Auch Pachten, Mietnebenkosten-Vorauszahlungen und Aehnliches gehoeren dazu.

Schritt 2: Werbungskosten (SGB II: „Absetzbare Betraege“)

Das Buergergeld kennt die Werbungskosten aus dem Einkommensteuerrecht. Abzugsfaehig sind typischerweise:

Schuldzinsen fuer die vermietete Immobilie (nur der Anteil, der auf die vermieteten Flaechen entfaellt)
Abschreibung (AfA) – in der Regel 2 Prozent der Herstellungskosten pro Jahr bei Altbauten
Erhaltungs- und Modernisierungsaufwand (zum Beispiel neue Heizung, Fensteraustausch, Dachsanierung)
Hausverwaltungskosten
Grundsteuer (anteilig)
Gebaeudeversicherung (anteilig)
Schornsteinfeger, Muellabfuhr, GEZ (anteilig)
Fahrtkosten zur vermieteten Immobilie

Schritt 3: Nettoeinkommen

Brutto minus Werbungskosten ergibt das Nettoeinkommen aus Vermietung und Verpachtung. Liegen die Werbungskosten ueber den Einnahmen, ist das Netto null oder negativ. Negative Einkuenfte aus Vermietung koennen in einem Jahr mit anderen Einkuenften verrechnet werden, was steuerlich sinnvoll sein kann. Fuer das Buergergeld gilt: Negative Einkuenfte werden grundsatzlich nur bis zur Nullgrenze beruecksichtigt.

Schritt 4: Grundfreibetrag

Vom Nettoeinkommen werden die Freibeaege abgezogen, die in Paragraph 11a SGB II geregelt sind. Der zentrale Grundfreibetrag betraegt 100 Euro monatlich (Stand 2026, seit 2023 angehoben). Fuer bestimmte Einkunftsarten gibt es zusaetzliche Freibetraege.

Schritt 5: Berechnung der Anrechnung

Der nach Abzug der Freibetraege verbleibende Betrag wird auf den Regelbedarf angerechnet. Liegt das Einkommen oberhalb des Regelbedarfs, faellt das Buergergeld auf null – es sei denn, du hast eine Bedarfsgemeinschaft mit Personen, deren Bedarfe getrennt zu berechnen sind.

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Konkrete Rechenbeispiele

Beispiel 1: Kleine Einliegerwohnung, mässige Einnahmen

Brutto-Miete: 400 Euro monatlich
Werbungskosten: 250 Euro (Schuldzinsen 150, AfA 50, Versicherung/Steuer 50)
Netto-Einkommen: 150 Euro
Grundfreibetrag: -100 Euro
Anzurechnendes Einkommen: 50 Euro

Diese 50 Euro werden auf das Buergergeld angerechnet. Bei einem alleinstehenden Erwaachsenen mit Regelbedarfsstufe 1 (563 Euro Stand 2026) bleiben 513 Euro Buergergeld uebrig.

Beispiel 2: Voll vermietete Eigentumswohnung

Brutto-Miete: 800 Euro monatlich
Werbungskosten: 350 Euro
Netto-Einkommen: 450 Euro
Grundfreibetrag: -100 Euro
Anzurechnendes Einkommen: 350 Euro

Diese 350 Euro werden auf das Buergergeld angerechnet. Bei einem alleinstehenden Erwaachsenen (563 Euro) bleiben nur 213 Euro Buergergeld uebrig. Hinzu kommen KdU (falls die selbst genutzte Wohnung ebenfalls Kosten verursacht).

Beispiel 3: Hohe Werbungskosten, niedrige Einnahmen

Brutto-Miete: 300 Euro monatlich
Werbungskosten: 600 Euro (Sanierung)
Netto-Einkommen: -300 Euro (Verlust)
Anzurechnendes Einkommen: 0 Euro (keine negative Anrechnung)

In diesem Fall hat das Buergergeld keine Auswirkung – die Mieteinnahmen bringen kein anrechenbares Einkommen. Steuerlich kann der Verlust mit anderen Einkuenften verrechnet werden (Verlustverrechnungstopf).

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Was passiert mit Mietkautionen, Kautionen und Sonderleistungen?

Mietkaution vom Mieter ist keine Einnahme, sondern eine Sicherheitsleistung. Sie ist als Verbindlichkeit auf der Passivseite zu sehen, nicht als Einkommen.
Kaution fuer eine eigene Mietwohnung (KdU) ist umstritten: In der Regel wird sie als Vermoegen behandelt, da sie zurueckgezahlt wird. Nur ein durch Wohnungstausch oder Sonderfaelle bedingter Verzehr ist als Einkommen zu werten.
Sonderleistungen wie Ablösezahlungen des Mieters fuer Einbauten sind Einnahmen, die im Jahr des Zuflusses anzurechnen sind.

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Welche Fehler du vermeiden solltest

Vermietung an nahe Angehoerige ohne klare Vereinbarung kann problematisch sein. Das Jobcenter unterstellt gelegentlich, dass die Miete nicht marktueblich ist und niedriger ansetzt.
Nicht erklaerte Einnahmen fuehren zu Aufhebung des Bescheids und Erstattungsforderungen. Auch Einnahmen unter 100 Euro monatlich muessen erklaert werden.
Schenkungen oder Darlehen mit Vermietungsmotiven werden vom Jobcenter kritisch geprueft. Das kann den Buergergeld-Anspruch gefaehrden.
Falsche Werbungskosten (etwa private Anschaffungen, die nicht der Vermietung dienen) werden vom Jobcenter korrigiert, was zu Rueckforderungen fuehrt.

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Vertiefung: Werbungskosten im Detail

Werbungskosten sind der zentrale Hebel, um deine Netto-Mieteinnahmen zu reduzieren. Hier die wichtigsten Positionen mit Beispielen:

Schuldzinsen

Wenn du fuer deine vermietete Wohnung eine Finanzierung hast, kannst du die Schuldzinsen als Werbungskosten absetzen. Achtung: nur der Anteil, der auf die vermieteten Flaechen entfaellt. Bei teilweiser Eigennutzung muss aufgeteilt werden (typischerweise nach Quadratmetern).

Beispiel: Schuldzinsen 1.200 EUR/Jahr, vermietet sind 50 von 100 qm, also 600 EUR/Jahr absetzbar = 50 EUR/Monat.

AfA (Absetzung fuer Abnutzung)

Bei Altbauten (Bauantrag vor 1925): in der Regel 2 Prozent pro Jahr auf die Herstellungskosten.
Bei Neubauten (Bauantrag nach 1925): in der Regel 2 Prozent pro Jahr auf 80 Prozent der Herstellungskosten, lineare Abschreibung.
Bei Denkmaelern: erhoehte AfA-Saetze, oft 9 Prozent ueber 12 Jahre.

Beispiel: Herstellungskosten 200.000 EUR, AfA 2 Prozent/Jahr = 4.000 EUR/Jahr = 333 EUR/Monat.

Erhaltungs- und Modernisierungsaufwand

Aufwendungen, die das Gebaeude erhalten oder verbessern, sind als Werbungskosten absetzbar. Achtung: Es gibt verteilungsfaehiger Erhaltungsaufwand (auf 2-5 Jahre zu verteilen, etwa Dachsanierung 20.000 EUR) und nicht-verteilungsfaehiger Erhaltungsaufwand (im Jahr der Zahlung absetzbar, etwa kleine Reparaturen unter 4.000 EUR).

Beispiel: Neue Heizung 8.000 EUR, auf 5 Jahre verteilt = 1.600 EUR/Jahr = 133 EUR/Monat.

Hausverwaltungskosten

Wenn du eine Hausverwaltung beauftragst, sind deren Kosten voll absetzbar. Typisch: 20-30 EUR/Monat pro vermietete Einheit.

Grundsteuer, Versicherung, Nebenkosten

Sind anteilig absetzbar, je nach vermietetem Anteil.

Fahrtkosten

Fahrten zur vermieteten Wohnung (Besichtigungen, Reparaturen, Ablesungen) sind Werbungskosten. 0,30 EUR pro gefahrenem Kilometer oder oeffentliche Verkehrsmittel.

Sonstige Werbungskosten

Maklerprovisionen bei Neu-Vermietung
Anwalts- und Gerichtskosten fuer Mietstreitigkeiten
Kosten fuer Mietanzeigen
Kosten fuer Mietausfallversicherung

Wichtig: Halte alle Belege fest, sammle Rechnungen und Kontoauszuege. Das Jobcenter kann die Werbungskosten anhand der Belege pruefen.

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Vertiefung: Verteilung einmaliger Einnahmen

Wenn du eine einmalige Zahlung erhaeltst (etwa eine Nachzahlung, eine Bonuszahlung, eine Abfindung), wird sie nicht in einem Monat in voller Hoehe angerechnet. Paragraph 11 Abs. 2 SGB II sieht eine Verteilung auf 12 Monate vor. Das schont den Buergergeld-Anspruch erheblich.

Beispiel: Du erhaeltst im Mai eine Sonderzahlung von 1.200 EUR (etwa eine Mietkautionrueckzahlung). Das Jobcenter verteilt den Betrag auf 12 Monate und rechnet monatlich 100 EUR an. So bekommst du in den uebrigen Monaten weiter Buergergeld.

Achtung: Manche Zahlungen sind nicht anzurechnen, weil sie nicht in deine wirtschaftliche Verfuegbarkeit fallen. Dazu gehoeren:

Erbvorbezuege und Pflichtteilszahlungen unter bestimmten Voraussetzungen
Schenkungen mit Auflage, die der Vermoegensbildung dienen
Krankheitskostenerstattungen, soweit sie fuer medizinische Zwecke verwendet werden
Erstattungen fuer nachweislich verauslagte Betraege

Im Zweifelsfall legst du den Sachverhalt dem Jobcenter vor und bittest um schriftliche Stellungnahme.

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Haeufige Fehler bei der Anrechnung

Aus der Beratungspraxis:

Vermietung an Angehoerige zu niedriger Miete: Das Jobcenter unterstellt dann eine niedrige „marktuebliche“ Miete, was zu einer niedrigeren Anrechnung fuehrt, aber auch steuerlich als verdeckte Zuwendung gewertet werden kann.
Mietfreiheit fuer Verwandte: Wird vom Jobcenter als Einkommen gewertet (entgangene Einnahmen).
Vermietung mit Selbstbehalt: Wenn du einen Teil der Miete selbst nutzt, muss die Werbungskostenaufteilung konsistent sein.
Anteilige Vermietung bei Eigenbedarf: Aufteilung nach qm, Dokumentation beifuegen.
Ferienwohnungs-Vermietung ueber Plattformen (Airbnb): Hier sind die Regeln komplexer, weil die Einnahmen schwanken und die Steuerbehandlung anders ist.

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FAQ Mieteinnahmen und Buergergeld

1. Wird eine Eigentumswohnung, die ich komplett vermiete, als Vermoegen angerechnet?

Eine selbst genutzte Immobilie ist vom Vermoegensschutz nach Paragraph 12 Abs. 3 SGB II umfasst (angemessener Wohnraum). Eine vermietete und nicht selbst genutzte Immobilie ist Vermoegen, das beruecksichtigt wird. Freibetrag: 15.000 Euro pro Person, plus 5.000 Euro fuer jede weitere Person in der Bedarfsgemeinschaft (Paragraph 12 Abs. 2 SGB II).

2. Muss ich die Mieteinnahmen selbst anrechnen oder macht das das Jobcenter?

Du musst im Antrag und in den Folgeantraegen alle Einkuenfte vollstaendig angeben. Das Jobcenter rechnet sie dann an. Wenn du etwas verschweigst, kann das spaeter als sozialwidriges Verhalten gewertet werden.

3. Welche Form der Vermietung ist guenstig, um Buergergeld zu beziehen?

Es gibt keine „guenstige“ Form der Vermietung, die Buergergeld schont. Du musst Einnahmen immer anrechnen lassen. Allerdings kannst du durch hoehere Werbungskosten (legitime Sanierung, Schuldzinsen) das Nettoeinkommen reduzieren. Steuerlich ist das oft sinnvoll, sprich mit deiner Steuerberatung.

4. Was passiert, wenn ich die Wohnung nur teilweise vermiete (z.B. ein Zimmer)?

Die anteilige Mieteinnahme wird entsprechend dem vermieteten Anteil berechnet. Die Aufteilung sollte nachvollziehbar und konsistent sein (etwa pro Quadratmeter).

5. Gilt der Grundfreibetrag von 100 Euro pro Person oder pro Einkunftsart?

Pro Person (Bedarfsgemeinschaft). Der Freibetrag wird vor der Anrechnung einmal pro Person abgezogen.

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Externe Quellen und weiterfuehrende Links

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Krisendienste – Notfallnummern

Telefonseelsorge: 0800 – 111 0 111 (kostenlos, 24/7)
Kinder- und Jugendtelefon: 116 111
Notruf: 112

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Naechste Schritte

Hast du Mieteinnahmen, die im Buergergeld-Bescheid falsch angerechnet wurden? Dann pruefe die Berechnung Schritt fuer Schritt: Brutto, Werbungskosten, Netto, Freibetrag, Anrechnung. Halte Belege bereit (Mietvertrag, Kontoauszuege, Rechnungen, Schuldzinsbescheinigungen). Bei Unsicherheit: Beratungsstelle oder Steuerberatung.